Метод сравнения продаж земельных участков

    Метод сравнения продаж

    Сущность метода состоит в определении стоимости земельного путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком.

    Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

    Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий.

    Актуальность и возможности применения математических методов при оценке земельных участков

    По мере становления и развития рынка земли в Украине повышается значимость результатов оценки, полученных с помощью сравнительного подхода. От субъектов оценочной деятельности требуется более строгая доказательность результатов оценки.

    А что может быть более доказательным, если не суждение об оценке, основанное на результатах статистического моделирования массовых данных или применении математических процедур, позволяющих свести к минимуму субъективность допущений оценщика? Являясь более сторонником, чем противником формализованного подхода к процессу оценки, авторы считают, что корректное применение в оценочной деятельности различных математических методов в конечном итоге приводит к более доказательным результатам, в том числе и для различных проверяющих органов, нежели использование неформализованного подхода и результатов, формируемых на субъективно-интуитивном уровне.

    Рекомендуем прочесть:  Интернет консультации юристов

    Оценка земли методом сравнения продаж

    Данный метод применяется как для оценки земельных участков занятых строениями, так и для незанятых. Условие использование данного метода –наличие информации о ценах земельных участков, которые являются аналогом для оцениваемого участка. (При их отсутствии может использоваться цена спроса или предложения) Определение элементов, с помощью которых определяется сравнение объекта с оцениваемым объектом.

    Метод сравнения продаж земельных участков

    Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за три — шесть месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

    2.

    Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

    Рекомендуем прочесть:  Выгодные вклады в2019

    3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

    Корректировка производится в направлении от сопоставимого к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан

    Как видно из табл.

    8, по всем статистическим критериям выполняются установленные для них соотношения при различных уровнях значимости.

    Только по величине коэффициента вариации исходная выборка превосходила допустимый уровень 33%, однако, после проведения корректировки удельной стоимости аналогов с учетом площади и расположения участков, коэффициент вариации уменьшился до 17%. Указанные обстоятельства не дают оснований для проведения дальнейших корректировок цен или отбраковки аналогов и позволяют использовать выборку для определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

    [2]О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа.

    Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

    Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.